سرمایهگذاران هتلهای لوکس در بحبوحه اقتصاد جهانی پرتنش، بیتفاوت هستند
تقاضای مقاوم، سرمایهگذاری در هتلهای لوکس را تقویت میکند
علیرغم اقتصاد جهانی که با افزایش نرخ بهره و تورم مشخص میشود، بخش سرمایهگذاری هتلهای لوکس انعطافپذیری قابل توجهی از خود نشان میدهد. سرمایهگذاران متوجه شدهاند که تقاضا برای تجربههای سفر سطح بالا، قوی باقی مانده و از بسیاری از طبقات دارایی دیگر بهتر عمل میکند. این علاقه پایدار توسط تولید جریان نقدی قوی، نرخهای جذاب و پویایی تقاضای منحصر به فردی که هتلها را متمایز میکند، هدایت میشود. به گفته فیلیپه کلین، مدیر سرمایهگذاری در Hotel Investment Partners، این بخش بهترین فصل تابستان خود را تجربه میکند، با نتایج جریان نقدی چشمگیر و کاهش اندک پیشبینی شده در قیمتگذاری، مگر اینکه تغییرات قابل توجهی در تقاضا رخ دهد.
این عملکرد قوی حتی در حالی رخ میدهد که شاخصهای اقتصادی سنتی ممکن است خلاف آن را نشان دهند. در حالی که نرخ بهره در سطح جهانی در حال افزایش است، نرخهای سرمایهگذاری (نرخهای کپی) در بازار هتلها، برخلاف انتظار، همسو با آن حرکت نمیکنند. این پدیده به ترکیبی از عوامل نسبت داده میشود: تقاضای قدرتمند مصرفکننده و مقدار قابل توجهی سرمایه که به طور فعال به دنبال داراییهای هتل هستند. بسیاری از مالکان فعلی از فروش املاک خود اکراه دارند و این امر شکافی بین پیشنهادات خریداران و انتظارات فروشندگان ایجاد میکند. همانطور که کلین اشاره میکند، گسترش مورد انتظار نرخهای کپی به دلیل افزایش هزینههای بهره، حتی با افزایش هزینههای عملیاتی، در واقعیت محقق نمیشود.
تغییر چشمانداز سرمایهگذاران و ورود سرمایه جدید
بازار هتلهای لوکس در حال جذب طیف متنوعی از سرمایهگذاران، از جمله بازیگران مهمی مانند صندوقهای ثروت دولتی است. یک معامله قابل توجه شامل توافق سنگاپور برای خرید سهم کنترلی در اپراتور هتل لوکس مدیترانهای Sani/Ikos Group به مبلغ ۲.۳ میلیارد یورو است که بزرگترین معامله بخش هتلداری اروپا از زمان همهگیری را رقم میزند. چنین سرمایهگذاریهای در مقیاس بزرگ، به ویژه آنهایی که توسط ثروت دولتی پشتیبانی میشوند، اطمینان قابل توجهی را به مقاصد تزریق میکنند و برای توسعه گردشگری در تمام طول سال حیاتی هستند. در ایتالیا، ابتکارات دولتی مانند معافیتهای مالیاتی و مشوقها، سرمایهگذاری در بخش گردشگری را بیشتر تقویت میکنند و برندهای برجستهای مانند Six Senses و برند Edition از Marriott حضور خود را در مکانهای لوکس کلیدی گسترش میدهند.
شدت سرمایه و وابستگی به جریان نقدی
هتلها یک طبقه دارایی متمایز هستند که با نیازهای قابل توجه مخارج سرمایهای (CapEx) و نیازهای گسترده کارکنان مشخص میشوند. این امر آن را به یک کسب و کار سرمایهبر تبدیل میکند که به شدت به جریان نقدی مداوم وابسته است. سرمایهگذارانی مانند فیلیپه کلین مشاهده میکنند که بخش هتل در مراحل اولیه بهینهسازی پتانسیل جریان نقدی قرار دارد. در نتیجه، این امر سرمایهگذاران جدید و بلندمدتتری مانند صندوقهای بازنشستگی را جذب میکند که کمتر به تأمین مالی بدهی متکی هستند. این صنعت همچنین در حال بررسی مدلهای عملیاتی مختلف، از جمله بستههای همه جانبه (all-inclusive) است که به ویژه در دورههای تورمی، به دلیل قابلیت مذاکره مجدد روزانه نرخها، مقاوم بودهاند.
سازگاری با بازارهای بدهی در حال تحول و چابکی عملیاتی
بازارهای بدهی در حال انقباض به ناچار بر چشمانداز سرمایهگذاری تأثیر میگذارند. انتظار میرود معاملات آینده نیازمند سهم بیشتری از حقوق صاحبان سهام از سوی خریداران و نسبتهای اهرمی پایینتر باشد، بنابراین مشخصات خریدار معمولی را تغییر میدهد. جان تیلور از KPMG تأکید میکند که چالشهای بدهی در تمام بخشهای املاک تجاری فراگیر است و باعث مهاجرت وامگیری از بانکهای سنتی به منابع جایگزین میشود. کلین به دور شدن از اتکای دهه گذشته به معاملات سهام خصوصی که به شدت از اهرم استفاده میکردند، اشاره میکند. محیط فعلی نیازمند سرمایهگذارانی است که کمتر به بدهی وابسته باشند و رویکردی غنیتر از حقوق صاحبان سهام را برای اکتسابات ترویج کنند.
جذابیت تزلزلناپذیر سفر لوکس
بخش لوکس صنعت هتلداری، حتی پس از همهگیری، بهبود و رشد قابل توجهی را نشان داده است. زاک دیموث، رئیس جهانی تحقیقات هتلداری در JLL، گزارش داد که داراییهای لوکس بیش از ۲۰ درصد از نقدینگی تک دارایی جهانی را در سال گذشته تشکیل دادهاند، رقمی نزدیک به بالاترین حد تاریخی. این افزایش توسط دو محرک اصلی هدایت میشود: عملکرد بهبود یافته هتلهای لوکس و حاشیه سود جذاب آنها که اغلب از نرخ بهره عمومی و بازده تاریخی گذشته پیشی میگیرد. محو شدن مرزها بین زندگی روزمره و سفر، همراه با افزایش قابل توجه ثروت جهانی، پایگاه مشتریان هتلهای لوکس را گسترش میدهد و عملکرد قوی مداوم آنها را تضمین میکند.
پوشش در برابر تورم و جستجوی بازده بالاتر
در زمان عدم قطعیت اقتصادی، سرمایهگذاران جهانی به طور فزایندهای فضای هتلداری لوکس را به عنوان یک پوشش استراتژیک در برابر تورم میبینند. برخلاف داراییهای مرتبط با اجارهنامههای بلندمدت، هتلها میتوانند نرخهای خود را به صورت روزانه تنظیم کنند و درجهای از انعطافپذیری را ارائه دهند. این پویایی، همراه با بازده بالای تولید شده توسط املاک لوکس، آنها را به ویژه جذاب میکند. ورود سرمایه جدید که به طور خاص هتلهای لوکس را هدف قرار میدهد، بر برجستگی فعلی آنها در بازار سرمایهگذاری تأکید میکند. جمعیت با خالص دارایی بالا، که بخش قابل توجهی از هزینههای سفر لوکس جهانی را تشکیل میدهد، عمدتاً از نظر اقتصادی با ثبات باقی مانده یا حتی رشد کرده است و عملکرد بخش و اعتماد سرمایهگذاران را بیشتر تقویت میکند.
جذابیت پایدار تجربیات شخصی و با تماس بالا
تقاضا برای تجربههای سفر عمیقاً شخصی و با تماس بالا، نیروی محرکه رونق بازار هتلهای لوکس است. مشاوران سفر متخصص در بخش لوکس، تعداد فزایندهای از سفرهای با ارزش بالا را رزرو میکنند. این روند در نرخهای متوسط روزانه به طور قابل توجهی بالاتر که برای رزروهای هتل شریک ترجیحی در مقایسه با سفرهای تفریحی عمومی به دست میآید، منعکس شده است. جذابیت نه تنها در اقامتگاههای لوکس، بلکه در سفرهای با دقت انتخاب شده است که انحصار و خدمات بینظیر را ارائه میدهند. این تمرکز بر تجربیات منحصر به فرد، همراه با عملکرد مالی قوی زیربنایی، موقعیت بخش هتل لوکس را به عنوان یک مقصد سرمایهگذاری مورد علاقه، حتی زمانی که چشمانداز اقتصادی کلی آشفته به نظر میرسد، تثبیت میکند.