นักลงทุนรีสอร์ทหรูไม่หวั่นเศรษฐกิจโลกผันผวน

ความต้องการที่แข็งแกร่งขับเคลื่อนการลงทุนในรีสอร์ทหรู

แม้เศรษฐกิจโลกจะเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและภาวะเงินเฟ้อ แต่ภาคการลงทุนในรีสอร์ทหรูกลับแสดงให้เห็นถึงความยืดหยุ่นที่น่าทึ่ง นักลงทุนพบว่าความต้องการประสบการณ์การเดินทางระดับไฮเอนด์ยังคงแข็งแกร่ง แซงหน้ารูปแบบสินทรัพย์อื่นๆ ความสนใจที่ต่อเนื่องนี้ได้รับแรงหนุนจากการสร้างกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง อัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจ และพลวัตของอุปสงค์ที่เป็นเอกลักษณ์ซึ่งทำให้รีสอร์ทมีความโดดเด่น ตามข้อมูลของ Felipe Klein กรรมการผู้จัดการฝ่ายการลงทุนของ Hotel Investment Partners ภาคส่วนนี้กำลังประสบกับฤดูร้อนที่ดีที่สุด โดยมีผลประกอบการกระแสเงินสดที่น่าประทับใจ และคาดว่าจะไม่มีการลดลงของราคาอย่างมีนัยสำคัญ เว้นแต่จะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในอุปสงค์

ผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งนี้เกิดขึ้นแม้ว่าตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจแบบดั้งเดิมอาจบ่งชี้เป็นอย่างอื่น แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นทั่วโลก แต่อัตราผลตอบแทน (cap rates) ในตลาดรีสอร์ทกลับไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ ปรากฏการณ์นี้มีสาเหตุมาจากปัจจัยหลายประการ: อุปสงค์ของผู้บริโภคที่แข็งแกร่ง และเงินทุนจำนวนมากที่กำลังมองหาทรัพย์สินประเภทรีสอร์ท เจ้าของปัจจุบันหลายรายลังเลที่จะขายทรัพย์สินของตน ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างข้อเสนอของผู้ซื้อและความคาดหวังของผู้ขาย ดังที่ Klein ตั้งข้อสังเกต การขยายตัวของอัตราผลตอบแทนที่คาดการณ์ไว้เนื่องจากต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงขึ้นไม่ได้เกิดขึ้นจริง แม้จะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นก็ตาม

ภูมิทัศน์นักลงทุนที่เปลี่ยนแปลงและการไหลเข้าของเงินทุนใหม่

ตลาดรีสอร์ทหรูกำลังดึงดูดนักลงทุนที่หลากหลาย รวมถึงผู้เล่นรายสำคัญอย่างกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติ (sovereign wealth funds) ธุรกรรมที่น่าสังเกต ได้แก่ ข้อตกลงของสิงคโปร์ในการเข้าซื้อหุ้นควบคุมใน Sani/Ikos Group ผู้ดำเนินการรีสอร์ทหรูในเมดิเตอร์เรเนียน ด้วยมูลค่า 2.3 พันล้านยูโร ซึ่งเป็นการซื้อขายในภาคโรงแรมที่ใหญ่ที่สุดในยุโรปนับตั้งแต่การระบาดใหญ่ การลงทุนขนาดใหญ่เช่นนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ได้รับการสนับสนุนจากกองทุนความมั่งคั่ง จะช่วยเพิ่มความมั่นใจอย่างมากให้กับจุดหมายปลายทาง และมีความสำคัญต่อการพัฒนาการท่องเที่ยวตลอดทั้งปี ในอิตาลี โครงการริเริ่มของรัฐบาล เช่น การลดหย่อนภาษีและสิ่งจูงใจ กำลังส่งเสริมการลงทุนในภาคการท่องเที่ยว โดยแบรนด์ชั้นนำอย่าง Six Senses และแบรนด์ Edition ของ Marriott กำลังขยายการดำเนินงานในทำเลหรูที่สำคัญ

ความเข้มข้นของเงินทุนและการพึ่งพากระแสเงินสด

รีสอร์ทถือเป็นสินทรัพย์ประเภทที่แตกต่างกัน ซึ่งมีลักษณะเฉพาะคือต้องการการลงทุนด้านทุน (CapEx) จำนวนมากและบุคลากรจำนวนมาก ทำให้เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินทุนสูงและขึ้นอยู่กับกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ นักลงทุนอย่าง Felipe Klein สังเกตว่ากลุ่มรีสอร์ทอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการเพิ่มประสิทธิภาพศักยภาพกระแสเงินสด ด้วยเหตุนี้ จึงดึงดูดนักลงทุนรายใหม่ที่มีระยะยาวกว่า เช่น กองทุนบำเหน็จบำนาญ ซึ่งพึ่งพาการจัดหาเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินน้อยกว่า อุตสาหกรรมนี้ยังสำรวจรูปแบบการดำเนินงานที่แตกต่างกัน รวมถึงแพ็คเกจแบบ all-inclusive ซึ่งพิสูจน์แล้วว่ามีความยืดหยุ่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่อัตราเงินเฟ้อสูง เนื่องจากสามารถเจรจาต่อรองอัตราค่าบริการได้ทุกวัน

การปรับตัวเข้ากับตลาดหนี้ที่เปลี่ยนแปลงและความคล่องตัวในการดำเนินงาน

ตลาดหนี้ที่เข้มงวดขึ้นส่งผลกระทบต่อภูมิทัศน์การลงทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ คาดว่าธุรกรรมในอนาคตจะต้องมีการลงทุนด้วยส่วนของผู้ซื้อมากขึ้นและอัตราส่วนเลเวอเรจที่ต่ำลง ซึ่งจะเปลี่ยนลักษณะของผู้ซื้อทั่วไป John Taylor จาก KPMG ชี้ให้เห็นว่าความท้าทายด้านหนี้สินมีอยู่ทั่วไปในทุกภาคส่วนของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ทำให้เกิดการย้ายการกู้ยืมจากธนาคารแบบดั้งเดิมไปยังแหล่งเงินทุนทางเลือก Klein ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงจากการพึ่งพาข้อตกลงของกองทุนส่วนบุคคลในทศวรรษที่ผ่านมา ซึ่งใช้เลเวอเรจอย่างมาก สภาพแวดล้อมปัจจุบันต้องการนักลงทุนที่ไม่ต้องพึ่งพาหนี้สินมากนัก ส่งเสริมแนวทางการเข้าซื้อกิจการที่ใช้ส่วนของทุนมากขึ้น

การเดินทางหรูหราที่น่าดึงดูดใจอย่างไม่เปลี่ยนแปลง

กลุ่มตลาดบนของอุตสาหกรรมโรงแรมได้แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวและการเติบโตที่น่าทึ่ง แม้หลังการระบาดใหญ่ Zach Demuth หัวหน้าฝ่ายวิจัยโรงแรมทั่วโลกของ JLL รายงานว่าสินทรัพย์หรูคิดเป็นกว่า 20% ของสภาพคล่องสินทรัพย์เดี่ยวทั่วโลกในปีที่แล้ว ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับระดับสูงสุดในอดีต การเพิ่มขึ้นนี้ขับเคลื่อนโดยสองปัจจัยหลัก: ประสิทธิภาพที่เพิ่มขึ้นของโรงแรมหรูและอัตรากำไรที่น่าดึงดูด ซึ่งมักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยทั่วไปและผลตอบแทนในอดีต เส้นแบ่งที่จางลงระหว่างชีวิตประจำวันและการเดินทาง ควบคู่ไปกับการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของความมั่งคั่งทั่วโลก กำลังขยายฐานลูกค้าสำหรับรีสอร์ทหรู ทำให้มั่นใจได้ถึงผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่อง

การป้องกันความเสี่ยงจากเงินเฟ้อและการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงขึ้น

ในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ นักลงทุนทั่วโลกกำลังมองหาพื้นที่โรงแรมหรูมากขึ้นเรื่อยๆ ในฐานะเครื่องมือป้องกันความเสี่ยงเชิงกลยุทธ์จากภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งแตกต่างจากสินทรัพย์ที่ผูกติดกับสัญญาเช่าระยะยาว โรงแรมสามารถปรับอัตราค่าบริการได้ทุกวัน ทำให้มีความยืดหยุ่นในระดับหนึ่ง พลวัตนี้ ประกอบกับผลตอบแทนที่สูงขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์หรู ทำให้เป็นที่น่าสนใจเป็นพิเศษ การไหลเข้าของเงินทุนใหม่ที่มุ่งเป้าไปที่โรงแรมหรูโดยเฉพาะ ตอกย้ำถึงความโดดเด่นในปัจจุบันในตลาดการลงทุน กลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนสำคัญของการใช้จ่ายด้านการเดินทางหรูทั่วโลก ส่วนใหญ่ยังคงมีเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ หรือแม้กระทั่งเติบโตขึ้น ซึ่งช่วยเสริมประสิทธิภาพของภาคส่วนและความเชื่อมั่นของนักลงทุน

เสน่ห์อันยาวนานของประสบการณ์เฉพาะบุคคลและบริการระดับสูง

ความต้องการประสบการณ์การเดินทางที่ปรับให้เหมาะกับแต่ละบุคคลและบริการระดับสูง เป็นแรงผลักดันให้ตลาดรีสอร์ทหรูมีความแข็งแกร่ง ตัวแทนการท่องเที่ยวที่เชี่ยวชาญในกลุ่มตลาดบนกำลังจองการเดินทางที่มีมูลค่าสูงเพิ่มขึ้น แนวโน้มนี้สะท้อนให้เห็นในอัตราค่าบริการรายวันเฉลี่ยที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญสำหรับการจองโรงแรมพันธมิตรที่ต้องการ เมื่อเทียบกับการเดินทางเพื่อพักผ่อนทั่วไป เสน่ห์ไม่ได้อยู่ที่ที่พักหรูหราเท่านั้น แต่อยู่ที่การเดินทางที่คัดสรรมาอย่างดี ซึ่งมอบความเป็นส่วนตัวและบริการที่เหนือชั้น การมุ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ที่ไม่เหมือนใครนี้ ควบคู่ไปกับผลการดำเนินงานทางการเงินที่แข็งแกร่ง ทำให้ตำแหน่งของภาคส่วนรีสอร์ทหรูเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนที่เป็นที่ชื่นชอบ แม้ว่าแนวโน้มเศรษฐกิจโดยรวมจะดูปั่นป่วนก็ตาม